Los Proyectos Inmobiliarios tienen como objetivo principal cubrir las necesidades demográficas, económicas e industriales que surgen del crecimiento poblacional de una región, por tanto el desarrollo inmobiliario puede ser de diversa índole: proyectos destinados al servicio hotelero, oficinas, parqueaderos, bodegas, cetros comerciales, servicios hospitalarios y de salud, o proyectos inmobiliarios de vivienda tales como urbanizaciones, conjuntos habitacionales y edificios de vivienda.
Todo desarrollo inmobiliario, sin importar su destino o uso, se encuentra regulado por el ordenamiento jurídico nacional a través del Código Orgánico de Ordenamiento Territorial COOTAD, entre otras leyes y por la normativa seccional Código Municipal en el caso del Distrito Metropolitano de Quito, estas normas regulan las modalidades de aprobación y administración del Uso y Gestión del Suelo en el Cantón:
- Fraccionamientos Urbanos o Agrícolas
- Integración o unificación de lotes de terreno
- Urbanizaciones
- Declaratoria de Propiedad Horizontal (Ley y Reglamento de Propiedad Horizontal)
Los Proyectos Inmobiliarios adoptan esquemas legales específicos dependiendo del tipo de Proyecto, estos esquemas legales obedecen a las necesidades, circunstancias, tipo de financiamiento, existencia de promotores etc.
Un esquema muy utilizado por la seguridad que ofrece es el Fideicomiso Mercantil Inmobiliario Integral y los Encargos Fiduciarios.
Características Generales de los Fideicomisos Mercantiles:
- Están administrados por una compañía Administradora de Fondos y Fideicomisos.
- La Administradora de Fondos rinde cuentas a los constituyentes.
- El Fideicomiso conforma un patrimonio autónomo independiente de los constituyentes, promotores, beneficiarios, este patrimonio es inembargable.
- El Fideicomiso constituye una persona jurídica, capaz de contratar derechos y obligaciones.
- Los Constituyentes aportan el bienes inmuebles y dinero en efectivo.
- Los aportes pueden ser realizados en beneficio de los propios constituyentes o de terceras personas.
- El contrato de fideicomiso contiene el objeto e instrucciones específicas del negocio, con apego a las cuales actúa la fiduciaria.
- El fideicomiso tiene un plazo de existencia mientras dura el proyecto, finalmente se liquida y entrega su rendimiento y utilidad a los beneficiarios según su aporte e instrucciones.
- La transferencia de dominio a título de fideicomiso mercantil está exenta del pago de impuestos de transferencia de dominio, al igual que la restitución de los bienes al propio aportante siempre que se encuentren en las mismas condiciones.
- El Fideicomiso no garantiza resultados, es un mecanismo de medios.
Qué tipo de Proyectos Utilizan FIDEICOMISO?
- Proyectos en los que intervienen partes independientes, dueño de la tierra, inversionistas, promotores
- Proyectos en los que se quiera dar mayor seguridad a los compradores.
- Proyectos muy grandes, por requerimiento de los financistas, por ejemplo los Proyectos de Vivienda de Interés Público VIP (Proyecto de Vivienda Casas para Todos) Decreto Ejecutivo 681 DE 25 de febrero de 2019, cuyo Reglamento para el Registro de Desarrollos Inmobiliarios de Vivienda de Interés Público fue acertadamente emitido mediante Acuerdo Ministerial no. 022-21 del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda del actual Gobierno Nacional.
- Cuando los partícipes tienen riesgos por edad, exposición pública y otros.
Sin embargo, los Fideicomisos Mercantiles a pesar de ser un mecanismo idóneo y seguro para la estructuración de proyectos inmobiliarios, en la actualidad esta figura está estrictamente regulada por su ente de control la Superintendencia de Compañías Seguros y Valores a través de su Intendencia de Mercado de Valores, por tal motivo en la actualidad las Administradoras de Fondos seleccionan cuidadosamente los proyectos y clientes con los que constituirán los Fideicomisos Inmobiliarios Integrales, denominados así por ser un mecanismo completo en el que confluye la propietarios de la tierra en la que se construirá el proyecto, tenedores y administradores de los recursos económicos aportados por los constituyentes, por los adherentes o los prominentes compradores de los inmuebles construidos, además por manejar la contabilidad del proyecto desde su constitución hasta la liquidación y cierre del mismo.
Los Fideicomisos Inmobiliarios ofrecen gran seguridad además, por la obligatoriedad de presentar un Fiscalizador del Proyecto Inmobiliario que certifique el cumplimiento del cronograma técnico de construcción de la obra, los materiales y el tiempo de construcción, este profesional reporta al Fideicomiso de forma semanal; también la fiduciaria requerirá la intervención de un Auditor Contable, de un Gerente del Proyecto y de un abogado que asesore e implemente los contratos y ajustes jurídicos requeridos a lo largo del proyecto.
En el Área Inmobiliaria de GVN Abogados, estaremos gustosos de compartir nuestra experiencia y cuidar los intereses de nuestros clientes en el desarrollo de sus proyectos inmobiliarios, a través de los distintos mecanismos que seguiremos analizando a través en este espacio.
