Nuestra práctica activa en el derecho inmobiliario, nos ha permitido asesorar en la estructuración legal inmobiliaria de proyectos de diversa naturaleza, hemos estado involucrados desde la mentalización de los proyectos hasta su liquidación y entrega. Nuestra asesoría oportuna ha logrado evitar el gasto innecesario en tiempo y recursos económicos a los promotores.
La idea de hacer un desarrollo inmobiliario, nace al momento de ubicar un lote de terreno con características adecuadas para construir un proyecto destinado a diferentes servicios como hotelería, oficinas, parqueaderos, bodegas, centros comerciales, servicios hospitalarios y de salud, o proyectos inmobiliarios de vivienda, tales como urbanizaciones, conjuntos habitacionales y edificios de departamentos.
En los proyectos inmobiliarios interactúan activamente profesionales de diversas ramas, arquitectos diseñadores, constructores, la fuerza de ventas, la asesoría legal; intervienen también los promotores inmobiliarios, los inversionistas, las instituciones financieras locales y/o internacionales que financien el proyecto, las autoridades municipales y estatales que califican y aprueban los proyectos, así como los compradores finales en el caso de viviendas.
¿Donde interviene la asesoría legal en proyectos inmobiliarios?
La asesora legal interviene en la etapa preliminar de los proyectos realizando la debida diligencia (due dilligence) y análisis legal del predio elegido por los promotores inmobiliarios. El estudio exhaustivo de títulos nos ha permitido persuadir a los promotores en las inconsistencias de los antecedentes de dominio de un predio, hemos analizado el estatus de los propietarios actuales y los documentos que los acredita como tales, hemos encontrado limitaciones al dominio, prohibiciones de enajenar y variedad de gravámenes, se ha determinado si el uso y ocupación del suelo es el adecuado para el proyecto planteado, la investigación de afectaciones por servidumbres, vías públicas existentes y futuras que podrían afectar al inmueble, determinamos los retiros que debe considerar el proyecto hacia el lindero de quebradas de ser el caso; con éstas y otras observaciones, hemos persuadido, a través de nuestra opinión legal y técnica que conlleva siempre las debidas recomendaciones de saneamiento a ser tomadas en cuenta al momento de negociar los inmuebles, esto ha permitido al resto de profesionales involucrados medir el riesgo de los proyectos, seguir adelante con la prefactibilidad de los mismos o dar por terminada la etapa de investigación preliminar.
El estudio exhaustivo de títulos nos permite encontrar mucha información que valida o descalifica un proyecto, algunos de esas puntos son:
- Inconsistencias de los antecedentes de dominio de un predio.
- Limitaciones al dominio.
- Prohibiciones de enajenar y variedad de gravámenes.
- Uso y ocupación del suelo adecuados para el proyecto planteado.
- Afectaciones por servidumbres.
- Vías públicas existentes y futuras que podrían afectar al inmueble.
- Retiros que debe considerar el proyecto hacia el lindero de quebradas de ser el caso.
Con éstas y otras observaciones hemos persuadido, a través de nuestra opinión legal y técnica que conlleva siempre las debidas recomendaciones de saneamiento a ser tomadas en cuenta al momento de negociar los inmuebles, a los profesionales involucrados para que puedan medir el riesgo de los proyectos, seguir adelante con la prefactibilidad de los mismos o dar por terminada la etapa de investigación preliminar.
La estructura legal de los proyectos dependerá en gran medida del tipo de obra que se va a realizar, es importante saber de qué forma aportarán los promotores, socios e inversionistas, dependerá también de la experiencia que tenga el promotor en temas inmobiliarios, si el dueño del terreno está dispuesto a participar en el proyecto, si existirá intervención de inversionistas, o si será financiado por el Sistema Financiero local. Es muy importante medir el nivel de riesgo del proyecto, el análisis y estructura tributaria del mismo, todos estos parámetros serán medidos por la asesora legal al momento de estructurar un proyecto inmobiliario.
Algunas de las figuras más utilizadas para estructurar proyectos inmobiliarios son las Sociedades Civiles y Comerciales, las Sociedades Mercantiles como las Sociedades Anónimas S.A. o Compañías Limitadas Cía. Ltda, actualmente las Sociedades por Acciones Simplificadas SAS, son una gran innovación en el ámbito societario, mayores detalles sobre este tipo de sociedades nos presenta la revista Ekos en el siguiente artículo https://www.ekosnegocios.com/articulo/las-sociedades-por-acciones-simplificadas-en-ecuador.
La constitución de un Fideicomiso Mercantil Inmobiliario Integral es otra gran alternativa para estructurar un proyecto inmobiliario. Los fideicomisos los constituye y administra una Administradora de Fondos y Fideicomiso bajo Control y Vigilancia de la Superintendencia de Compañía https://portal.supercias.gob.ec. A dicho fideicomiso mercantil se aportará el lote de terreno y será este ente jurídico el que recibirá y canalizará los recursos de los compradores en la construcción del proyecto inmobiliario exclusivamente.
Luego de la ejecución del esquema legal del proyecto, brindamos acompañamiento a lo largo del mismo en los siguientes puntos:
- Asesoría contable y tributaria.
- Asesoría legal permanente en las reformas legales.
- Elaboración contractual con todos los proveedores, subcontratistas, inversionistas, aportantes etc.
- Gestión municipal.
- Obtención de licencias municipales en declaratorias de propiedad horizontal.
- Fraccionamientos municipales.
- Urbanizaciones y reestructuraciones parcelarias.
- Escrituración e inscripción de estos actos administrativos.
- Transferencia de dominio de los inmuebles a favor de los compradores.
- Liquidación y cierre contable de los proyectos.
En el Área Inmobiliaria de Gallegos, Valarezo y Neira, estaremos gustosos de compartir nuestra experiencia y cuidar los intereses de nuestros clientes en el desarrollo de sus proyectos inmobiliarios.
Aviso: Los artículos del blog de Gallegos, Valarezo & Neira no deben ser tomados como una asesoría legal. Nuestra intención es que nuestros clientes y lectores se mantengan actualizados con información importante que puede afectar su decisiones diarias. Si requiere asesoría sobre estos temas contáctese con nosotros a través de nuestra página web www.gvn.com.ec o a través del correo electrónico info@gvn.com.ec
