El crecimiento del Distrito Metropolitano de Quito de los últimos 20 años, se ha caracterizado por ser tremendamente expansivo y disperso, contrario a la lógica de crecimiento de una ciudad geográficamente compleja por su ubicación en un valle andino. Este crecimiento desordenado ha generado una ausencia de centralidades dinámicas, espacios públicos peatonales y áreas verdes atractivas que brinden calidad de vida a los quiteños; quienes han preferido desplazarse hacia tierras rurales en la periferia de la ciudad.
¿En qué consiste el modelo de ordenamiento territorial?
El Municipio de Quito, consciente de la problemática que genera el abandono de la urbe quiteña, dotada de infraestructura en servicios básicos y sistemas viales de calidad, emitió en el año 2015, el Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial PMDOT 2015-2025, que contiene el modelo de ordenamiento territorial del Distrito Metropolitano de Quito, encaminado al mejoramiento de la calidad de vida de sus habitantes, a través de la creación de un modelo de ubicación geográfica de centralidades y sub-centralidades en la ciudad, adecuadamente interconectadas entre ellas por políticas de uso, ocupación del suelo y movilidad a través de sistemas masivos de transporte público que dinamicen la ciudad y a la vez eviten la congestión y contaminación vehicular.
Como complemento al desarrollo vial, la bella Ciudad de Quito está próxima a experimentar el mayor cambio de su historia en el sistema de transporte público, con la operación y puesta en marcha del Metro de Quito (https://www.metrodequito.gob.ec/). Aprovechar esta nueva infraestructura vial, como eje del desarrollo urbano de la ciudad, es uno de los principales retos que enfrenta el Municipio del Distrito Metropolitano de Quito actualmente.
Es así que las autoridades de la ciudad han desarrollado políticas e incentivos para contribuir con el ambicioso proyecto del Metro de Quito, el principal objetivo es que este sistema vial sea el eje vertebral de la ciudad que incentive el desarrollo urbano, para lo cual se pretende potenciar los nodos de transporte (estaciones de metro y corredores exclusivos) para consolidar zonas de mayor aprovechamiento y densidad, en las cuales se ubiquen propuestas laborales, comerciales, residenciales, parques, espacios peatonales, dotados de equipamientos y servicios.
¿Qué herramientas legales se crearon para incentivar a constructores e inversionistas?
Esto motivó al estudio y creación de varias herramientas legales para incentivar a constructores e inversionistas a construir en los polígonos de influencia del Metro de Quito. Es así que, con fecha 29 de abril de 2019, se expidió la Ordenanza Metropolitana 003 reformatoria del Código Municipal para el Distrito Metropolitano de Quito, la misma que regula el incremento de pisos por suelo creado, de acuerdo al plan Metropolitano de desarrollo y ordenamiento territorial, en proyectos eco-eficientes ubicados en las áreas de influencia del sistema metropolitano de transporte y proyectos ubicados en las zonas urbanísticas de asignación especial ZUAE.
La citada Ordenanza Metropolitana, utiliza la figura legal de la Concesión Onerosa de Derechos, introducida en la legislación nacional como uno de los mecanismos de financiamiento del desarrollo urbanístico a través de la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo (LOOTUGS).
La Ordenanza Metropolitana 003 tiene aplicación territorial en los siguientes sectores:
- Sistema de Centralidades y subcentralidades urbanas previstas en el Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial PMDOT 2015-2025.
- Zonas Urbanísticas comprendidas en el despliegue del Sistema Metropolitano de Transporte, y;
- Sectores de la ciudad que cuentan con infraestructura pública de soporte consolidada, capaz de acoger un mayor aprovechamiento del suelo.
Los proyectos urbanísticos ubicados en los sectores ya delimitados, podrán incrementar el número de pisos por sobre lo establecido en el PUOS, para ello deberán cumplir algunas condiciones que serán valoradas y puntuadas en los parámetros establecidos en la Matriz de Eco-eficiencia dictada por la Secretaría de Territorio Hábitat y Vivienda del Municipio de Quito. Las entidades colaboradoras deberán emitir un certificado de conformidad del diseño de instalaciones eco-eficientes, dentro de los parámetros de la Matriz de Eco-eficiencia ya mencionada.
¿Cuántos pisos adicionales se podrán incrementar en los proyectos eco-eficientes?
En las Áreas de Influencia de las Paradas de Corredores Exclusivos de Transporte (BRT) se podrá incrementar hasta el 50% de pisos adicionales a los permitidos en el PUOS, siempre que cumplan un rango de calificación de 80 puntos sobre 100. Mientras que, en el Área de Influencia de las Estaciones del Metro de Quito, se podrá incrementar hasta el 100% de pisos por sobre lo establecido en el PUOS siempre que el proyecto cuente con una calificación de 90 o 100 puntos.
Los edificio que superen la altura máxima permitida en las áreas de influencia del Sistema Metropolitano de Transporte, tendrán que cumplir con aportes en el espacio público del entorno del Edificio, tales como mejoramiento ambiental, urbanístico, conectividad peatonal y ciclística, estas obras que realice el constructor del edificio con sus recursos serán valoradas por el Municipio de Quito e imputables hasta en un 20% al pago de la Concesión Onerosa de Derechos COD por suelo creado.
Los parámetros de cumplimiento obligatorio que se deberán desarrollar en los proyectos eco-eficientes y que serán sujetos a puntación son los siguientes: i. La reducción del consumo de agua potable; ii. Medidas de escorrentía urbana que incluya infraestructura verde. iii. Diseños en condiciones de confort térmico y lumínico. iv. Cobertura vegetal y arbolado urbano. v. Integración de la acera y espacio público con los retiros y áreas privadas de uso público en planta baja y aporte al espacio público. vi. Reducción del número de estacionamientos. vii. Mixtura de usos compatibles con los usos de suelo. Los parámetros optativos en los proyectos eco-eficientes son: tratamiento y reutilización de aguas residuales; aprovechamiento de agua lluvia; reducción de la emisión de gases de efecto invernadero; optimización del consumo de energía eléctrica; clasificación y gestión de residuos sólidos; construcción con materiales de bajo impacto ambiental; innovación en materia de seguridad sísmica; entre otros.
El pago de la Concesión Onerosa de Derechos se realiza a favor del Municipio de Quito de acuerdo a la fórmula especificada en la Ordenanza Metropolitana 003, el pago se lo podrá realizar de contado o de acuerdo al cronograma de pagos acordado con el Municipio de Quito; también se podrá pagar en especie mediante la entrega o cesión de obras de infraestructura a favor del Municipio de Quito.
¿Cómo se ve afectada la plusvalía?
Esta normativa municipal prevé una deducción en el Impuesto a la Utilidad o plusvalía en la trasferencia de Predios Urbanos, en tal virtud, los valores pagados por concepto de Concesión Onerosa de Derechos serán deducibles de la utilidad bruta del proyecto, siempre que el impuesto a las utilidades haya sido asumido por el vendedor y sea el mismo sujeto pasivo de la Concesión Onerosa de Derechos, considerando como precio de venta o de cuantía de transferencia, el valor comercial del predio.
Esta Ordenanza reformatoria del Código Municipal para el Distrito Metropolitano de Quito, contiene figuras novedosas que están siendo ya aplicadas por algunos constructores en base a las regulaciones que el Municipio de Quito ha venido emitiendo y reformando en el tiempo de existencia de esta innovadora normativa Metropolitana.
Contamos con el conocimiento y la experiencia para asesorarte en tus inversiones inmobiliarias, así como en la estructuración, aprobación y gestión de proyectos inmobiliarios, contáctanos: Doctora María Edith Játiva mejativa@gvn.com.ec.
